Tiếng việt
Mua bán đất qua miệng,Dạ em xin chào luật sư! Mong các quý luật sư có thể giúp em! Em đang gặp một chút vấn đề trong việc chia tách đất. Cậu em có 1 miếng đất ( do chính cậu làm chủ sổ)
Nội dung hỏi:
Ngày xưa cách đây hơn chục năm cậu em có chia đôi miếng đất đấy bán cho Chị A ( chị A là người nhà phía vợ cậu em) , cả hai người thoả thuận mua bán qua 1 tờ giấy viết tay, lúc bán xong cậu vẫn chưa tách sổ sang tên miếng đất đó cho chị A. Khoảng 1 năm sau đó thì mẹ em mua lại miếng đất đó của chị A ( sổ lúc này cậu em vẫm chưa tách cho chị A ) sau khi mua bán xong thì chị A có đưa lại tờ giấy viết tay mà cậu em và chị A đã ký kết mua bán đất giữa hai người trước đó cho mẹ em. Vì nghĩ anh em trong nhà nên mẹ em không viết và ký thêm bất kỳ giấy tờ gì ? Và chỉ chờ ngày cậu em tách sổ và sang tên lại cho mẹ. Vì lý do sổ cũ nên phải chờ thêm 1 thời gian làm lại sổ mới và tách sổ sang tên . Tin tưởng cậu nên mẹ em đã giao toàn bộ cho cậu xử lý . Trong thời gian làm lại sổ và tách sổ sang tên thì cậu đã không tách mà âm thầm sang tên toàn bộ mẫu đất (bao gồm cả phần đất mà mẹ em đã mua lại của chị A) cho con trai là anh D. Bây giờ mẹ em phát hiện ra và yêu cầu anh D làm sổ và chia tách sang tên sổ lại cho mẹ em thì anh D lại yêu cầu mẹ em phải đưa ra giấy tờ có liên quan trong việc mua bán đất thì mới chấp nhận sang tên và chia tách đất. Khi mua miếng đất ấy thì rất đông các cậu các dì trong nhà kể cả những ngưòi hàng xóm xung quanb đó bà ngoại vẫn còn minh mẫn đều biết và sẵn sàng làm chứng. Riêng về mẹ em thì vẫn còn giữ tờ giấy mua bán đất giữa cậu và chị A. Trong trường hợp này em và mẹ phải xử lý thế nào thưa luật sư! Mong các quý luật sư giúp đỡ em! Em xin chân thành cảm ơn!
Nội dung trả lời của luật sư:
Phần đất của mẹ bạn mua lại chỉ có giao ước bằng miệng với nhau, không lập thành văn bản, do đó việc mua bán chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán để xem rõ bên hàng xóm bán cho gia đình bạn bao nhiêu mét vuông?
Theo quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai. Hơn nữa, theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Do vậy việc mua bán đất thông qua thỏa thuận miệng giữa mẹ bạn và cậu A không có giá trị pháp lý. Nếu không có văn bản mua bán có công chứng, chỉ là thỏa thuận bằng lời nói thì việc mua bán là vô hiệu, hậu quả pháp lý là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Ngoài ra, điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cũng nêu rõ, trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Bạn nên mời những người hàng xóm làm chứng cho bạn về việc gia đình bạn đã sử dụng ổn định lâu dài phần đất này để có thêm căn cứ chứng minh phần đất thuộc sở hữu của gia đình bạn. Nếu không có căn cứ chứng minh thì rất khó để chứng minh phần đất mua bán trước đây thuộc sở hữu của gia đình bạn.
Vì vậy, nếu bạn muốn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp này thì ngoài đơn khởi kiện đáp ứng được nội dung và hình thức theo quy định tại điều 164 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì phải nộp kèm tài liệu để làm căn cứ giải quyết vụ án. Trong trường hợp người khởi kiện không xuất trình cho tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản thì tòa án chưa thụ lý đơn khởi kiện.
Tòa án sẽ yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu trong một thời hạn do tòa án ấn định. Nếu hết thời hạn trên mà đương sự không bổ sung được tài liệu thì căn cứ khoản 2 Điều 193 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện. Tòa án không được thụ lý vụ kiện.
